Artículo: Desafíos de la convivencia urbana

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2017-04-18

Un reciente reportaje de "El Mercurio" dio cuenta de la dramática situación que vive un edificio de 21 pisos de Rancagua donde desde hace casi tres meses sus habitantes deben sobrellevar el día a día sin la ayuda de los ascensores. Los afectados, mayoritariamente de la tercera edad y jubilados, son incapaces de solventar el gasto que demanda la reparación de los espacios comunes. Un problema que en las últimas décadas ha comenzado a masificarse con la creciente construcción de grandes edificios de departamentos.

Lo anterior se entrecruza con la controversia que ha generado la construcción de torres altamente densificadas, especialmente -pero no exclusivamente- en la comuna de Estación Central, donde la mantención de los espacios comunes se ha transformado en un grave problema, los que han comenzado a ser denominados como “guetos verticales”.

En cualquier tipo de residencia que implique una vida en comunidad se requiere una capacidad organizativa adecuada y un buen reglamento de copropietarios. Sin embargo, la realidad muestra que ello escasamente ocurre.

Hay que tener presente que el dueño de un departamento es copropietario también de los bienes comunes con que cuenta el condominio, tales como jardines, plazas, infraestructura deportiva y de esparcimiento que pueden componer los atractivos con que habitualmente cuentan los condominios.

La normativa que rige la vida en comunidad en Chile es la Ley 19.537. En virtud de esta, cada conjunto habitacional debe contar con un reglamento de copropiedad, que establece las normas que la comunidad ha adoptado y donde la ley habilita que la previsión de esos gastos futuros pueda ser parte del costo de los gastos comunes que mensualmente se pagan.

Lamentablemente, la gobernabilidad de la copropiedad en ocasiones es muy difícil, y ello hace que se recurra al municipio para que arbitre los conflictos de los vecinos o para que se haga cargo de los gastos mayores que ocurran. Sin embargo, ello no se condice con la responsabilidad que los copropietarios debieran asumir. Todos los propietarios deben cancelar los gastos comunes contribuyendo en la proporción que les corresponde y el cobro se efectuará a través del administrador del condominio. Y la ley establece que en caso de morosidad en el pago de tres o más cuotas continuas o discontinuas se podrá suspender el servicio eléctrico previa autorización del comité de administración. Por ello, el problema debiera resolverse necesariamente a nivel privado.

Otro problema que está relacionado con lo anterior es la dificultad de renovar edificios que están deteriorados. Dado que es prácticamente imposible lograr la unanimidad de los propietarios, es muy difícil que alguien pueda comprar un edificio entero para remodelarlo o demolerlo. En otros países, sin embargo, el reglamento de copropiedad establece el porcentaje requerido para que el edificio sea comprado en su integridad (algo similar a lo que ocurre con los quórums exigidos en la venta de empresas), lo cual es un gran aliciente para la renovación urbana. La legislación en Chile debe analizar las herramientas disponibles para agilizar la adopción de decisiones en comunidades de manera que puedan enfrentar de mejor forma las situaciones de obsolescencia y deterioro urbano.

Fuente: elmercurio.com